Anspruch auf Räumung wegen Verwirkung ausgeschlossen

Anspruch auf Räumung kann verwirken:

Der Anspruch eines Vermieters auf Räumung der Wohnung kann verwirkt sein. Das Amtsgericht München entschied im Sinne der Mieter. Ein gegen die Mieter vom Vermieter erwirkter Räumungstitel wurde über einen Zeitraum von 13 Jahren hinweg nicht vollstreckt. Zu lange, wie das Amtsgericht München nun entschied. Die Mieter brauchten nicht mehr mit der Vollstreckung des Räumungstitels rechnen. Dies ist einer Pressemitteilung des Amtsgerichts München vom 25.08.2017 zu entnehmen.

Der Sachverhalt:

Kläger in diesem Rechtsstreit war ein Ehepaar, dass im Jahre 2000 von einer Gemeinde eine Wohnung für sich und ihre zwei Kinder anmietete. Im Mai 2005 erwirkte die Gemeinde als Vermieterin gegen die klagenden Mieter ein Räumungsurteil. Grund für die Kündigung der Wohnung und die Räumungsklage waren Mietrückstände in Höhe von 3.671 Euro.

Aufgrund einer Fürsprache der Eltern- und Jugendberatungsstelle des Jugendamtes, sah die Gemeinde von der Vollstreckung des Räumungstitels zunächst ab. Grund hierfür war die Prognose, dass eine Entwurzelung der Kinder vermieden werden sollte. Die Tochter der klagenden Mieter befand sich seinerzeit in sozialpädagogischer Betreuung.  Bei dem Sohn sei zu befürchten gewesen, dass ein Umzug die erreichte Entwicklung zur Ermöglichung eines regulären Schulalltags zunichte gemacht hätte.

Bis in das Jahr 2016 hinein, zahlten die Kläger weiterhin die fälligen Mieten nur unregelmäßig und unvollständig. Erhebliche Mietrückstände waren die Folge. Die Gemeinde mahnte im März 2016 nach Durchsicht der Mieterkonten die Soll-Miete für Januar, Februar und März 2016 an. Am Jahresende wurde ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt. Hieraufhin erhoben die klagenden Mieter Vollstreckungsabwehrklage gegen die beklagte Gemeinde.

Die Entscheidung des Gerichts:

Räumungsanspruch ist verwirkt:

Das Gericht gab den klagenden Mietern Recht. Die Gemeinde konnte den aus dem 2013 erwirkten Räumungstitel nicht vollstrecken. Der Anspruch auf Räumung sei inzwischen verwirkt. Dies aus folgenden Gründen:

  1. Die Mieter durften als juristische Laien davon ausgehen, dass von der Vollstreckung des Räumungstitels Abstand genommen wurde. Dies deswegen, weil in dem Mahnschreiben der Gemeinde von „Mieterkonten“ und „Soll-Miete“ die Rede gewesen sei. Es war gerade nicht die Rede von einer ausstehenden „Nutzungsentschädigung“.
  2. Die Gemeinde habe außerdem bereits im Jahre 2003 zu erkennen geben, dass sie zumindest zunächst von der Vollstreckung des Räumungstitels Abstand genommen habe. Das eine Vollstreckung zu einem späteren Zeitpunkt von der Gemeinde beabsichtigt war, sei für die Familie nicht ersichtlich gewesen.
  3. Letztlich bestanden die Gründe, wegen derer die Gemeinde damals die Vollstreckung nicht betrieb, mittlerweile schon seit Langem nicht mehr. Ein Umschwung sei nicht zu erkennen gewesen, weshalb die Gemeinde nun doch vollstrecken wolle.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Anmerkungen zum Urteil:

Die Entscheidung des Gerichts stellt sich aus Sicht der Mieter als erfreulich dar. Sie folgt damit einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm aus dem Jahre 1981. Dort heißt es im Tenor der Entscheidung:

„Die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erwirkt hat, kann unzulässig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietzinsbeträgen in Rückstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschädigung verlangt und Zahlungen entgegengenommen hat, wobei mehrfach die Vollstreckung des Räumungsurteils für den Fall der Nichtzahlung des rückständigen Mietzinses angedroht worden ist.“

Die Begründung des Amtsgerichts München, so wie sie sich der Pressemitteilung entnehmen lässt, mutet dennoch etwas seltsam an. Zutreffend mag durchaus sein, dass es sich bei den Mietern um juristische Laien handelt. Dies soll der Grund dafür sein, dass sie annehmen durften, von einer Vollstreckung des Räumungstitels werde Abstand genommen. Davon durften sie ausgehen, weil von „Soll-Miete“ und „Mieterkonten“nicht aber von einer „Nutzungsentschädigung“ die Rede war. Hierzu muss man folgendes Wissen:

Von „Miete“ spricht man, solange das Mietverhältnis besteht. Ist das Mietverhältnis beendet, gleich aus welchem Grund, wird die Mietsache aber nicht an den Vermieter herausgegeben, so steht dem Vermieter gegen den Mieter ein Anspruch auf „Nutzungsentschädigung“ zu. Den Begrifflichkeiten „Miete“ und „Nutzungsentschädigung“ lässt sich also entnehmen, ob ein Mietverhältnis (noch) besteht oder es beendet, die Mietsache aber nicht herausgegeben wurde. Das zu wissen, ist von einem juristischen Laien nicht zu erwarten. Weshalb das Amtsgericht dann aber begründet, die Mieter durften von der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgehen, weil von einer Nutzungsentschädigung – die auf die Beendigung des Mietverhältnisses schließen lässt – gerade nicht die Rede war, ist schwer nachvollziehbar. Die Bedeutung des Unterschieds der jeweiligen Begrifflichkeiten wurde dem juristischen Laien gerade abgesprochen.

Die Entscheidung ist im Ergebnis trotzdem richtig. Vor allem der 3. Entscheidungsgrund ist zutreffend. Fallen die Gründe weg, wegen derer die Vollstreckung einmal ausgesetzt wurde, wird die Vollstreckung nach Wegfall dieser Gründe dann aber über Monate oder Jahre nicht betrieben, so ist der Anspruch auf Räumung verwirkt.

Empfehlung bei nicht vollstreckter Räumungsklage:

Ist auch Ihnen das Mietverhältnis, gleich aus welchem Grund, gekündigt worden? Haben Sie die Mietsache bislang nicht herausgegeben? Ihr Vermieter hat einen Räumungstitel gegen Sie erwirkt ihn aber über Monate oder gar Jahre noch nicht vollstreckt? Dann kann die hier aufgezeigte Rechtsprechung auch für Sie nützlich sein.

Möglicherweise ist auch der gegen Sie erwirkte Räumungstitel inzwischen verwirkt. Das ist, wie dargestellt, der Fall, wenn aus diesem Titel über lange Zeit hinweg nicht vollstreckt wurde. Lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Experten im Mietrecht fachkundig beraten und die Frage klären, ob ihr Fall mit dem hier gezeigten vergleichbar ist. Sollte Ihr Vermieter nun doch aus einem seit langem gegen Sie bestehenden Räumungstitel die Räumung vollstrecken wollen, so lohnt sich möglicherweise auch in Ihrem Fall die Erhebung einer Vollstreckungsabwehrklage.

Aus Sicht der Vermieter muss man sagen: Wenn Sie einen Räumungstitel gegen Ihren Mieter erwirkt haben, dann zögern Sie nicht, diesen auch zu vollstrecken. Andernfalls droht Ihnen das hier aufgezeigte Szenario. Sie laufen Gefahr, dass Ihr Anspruch auf Räumung aufgrund von Verwirkung nicht durchgesetzt werden kann. Dieses Risiko lässt sich durch zeitnahe Vollstreckung vermeiden.

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